법인 임차 주택에 대표이사가 거주하는 경우에도 계약갱신청구권이 인정될까요? 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도 받고 주민등록을 마치면 그 법인은 주택임대차보호법상 임차인으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 그 법인의 대표이사가 거주하는 경우에도 인정되는 지를 대법원 판례(2023다226866 건물인도 판결)를 중심으로 살펴보기로 합니다.
사실 관계
- 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인이 2년간 아파트를 임차
- 법인의 대표이사가 아파트에 거주하면서 주민등록
- 법인이 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신청구권을 행사하였으나, 임대인이 거절
필요하신 분은 위 대법원 판결을 다운로드(출력)하여 함께 보시면 훨씬 더 내용 파악이 쉬울 것입니다.
쟁점 정리
- 법인이 주택임대차보호법상 임차인으로서 제3자에 대한 대항력을 갖추기 위한 요건
- 법인 대표이사가 주택임대차보호법 제3조 제3항의 직원에 해당되는지 여부
- 법인이 임차한 주택에 대표이사가 거주하는 경우에도 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신청구권이 인정되는지
쟁점 검토
위와 같은 사실 관계를 토대로 위 쟁점에 대하여 차례로 자세히 살펴보기로 하겠습니다.
<쟁점 1> 법인이 주택임대차보호법상 임차인으로서 제3자에 대한 대항력을 갖추기 위한 요건
일반적인 경우 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데, 이 경우에는 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
그렇다면 법인의 경우에는 주택임대차보호법상의 임차인으로서 위와 같은 제3자에 대한 대항력을 갖기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 할까요? 다음과 같이 3가지 요건을 갖추어야 합니다.
첫째, 법인이 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당되는 법인이어야 합니다.
둘째, 법인이 그 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야 합니다.
셋째, 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도 받고 주민등록을 마쳐야 합니다(동조 제3항).
이 사안에서는 첫째 요건인 해당 법인이 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당된다는 점에 대해서는 다툼이 없습니다. 참고로 해당 법인이 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당되는 지 여부는 중소기업기본법 시행령 제3조(별표)에 자세히 규정되어 있습니다.
이 사안에서는 법인의 일반 직원이 아닌 대표이사가 아파트에 거주하면서 주민등록을 한 경우이므로, 위 둘째, 셋째의 요건이 문제가 되었습니다. 즉, 법인의 대표이사도 직원으로 보아, 그 대표이사가 해당 주택(아파트)을 인도 받고 주민등록을 마쳐도 계약갱신청구권이 인정되는 지가 핵심 쟁점이라고 하겠습니다.
<쟁점 2> 법인 대표이사가 주택임대차보호법 제3조 제3항의 직원에 해당되는지 여부
우선 관련 법 조항을 살펴보면 다음과 같습니다.
중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도 받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 있습니다. 만약 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도 받고 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 있습니다(위 법 제3조 제3항, 제1항).
즉, 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당되기 위해서는 그 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도 받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 그런데 이 사안의 경우에는 그 법인의 일반 직원이 아닌 대표이사가 주택을 인도 받고 주민등록을 마치고 거주하였으므로 위 법에서 말하는 직원에 그 법인의 대표이사도 해당되는 지가 문제된 것입니다.
대법원의 판단
대법원은 ‘주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 직원에는 해당 법인이 주식회사라면 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외된다고 보아야 하고, 주거용인지를 판단할 때 업무 관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다’라는 취지로 판시하였습니다.
대법원은 이에 대한 근거로 ‘주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 직원은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다’는 것입니다. 즉, 중소기업기본법 및 시행령은 임원과 직원을 구별해 사용하고 나아가 임직원이라는 용어도 사용하고 있다는 것입니다.
따라서 법인의 대표이사는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 직원에 해당되지 아니하므로, 법인이 임차한 주택에 그 법인의 대표이사가 거주하면서 주민등록을 마친 경우에는 그 법인이 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차인에 해당된다고 할 수 없다는 것입니다.
<쟁점 3> 법인의 대표이사가 거주하는 경우에도 계약갱신청구권이 인정되는지 여부
먼저 주택임대차보호법상 계약갱신청구권이 무엇인지에 대하여 살펴보겠습니다.
일반적으로 계약갱신청구권이라 함은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(제6조의3 제1항).
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(동조 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보나, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(동조 제3항).
또한 갱신된 임대차계약의 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한답니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항, 제2항).
대법원의 판단
대법원은 위와 같이 법인이 임차한 주택에 그 법인 소속 직원이 아닌 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 거주하는 경우에는 비록 그가 주민등록을 마쳤다고 하더라도 그 법인을 주택임대차보호법 제3조 제3항의 대항력을 갖춘 임차인으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.
결국 해당 법인의 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차인에 해당되는 것을 전제로 인정되는 것이므로, 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차인이 아닌 법인은 제6조의3 계약갱신청구권도 행사할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.